La pregunta más importante que deberías responder antes de buscar piso no es "¿cuánto cuesta lo que me gusta?" sino "¿cuánto puedo pagar sin ahogarme?". Confundir ambas es la receta del estrés financiero. Vamos a calcular tu límite real con criterio bancario.
En esta guía
La regla del 35% de endeudamiento
El principio que usan los bancos y los asesores: la cuota de tu hipoteca (sumada a cualquier otra deuda) no debería superar el 35% de tus ingresos netos mensuales. El Banco de España y los criterios prudenciales lo recogen como umbral de referencia.
Por qué el 35% y no más
Por debajo del 35% mantienes margen para vivir, ahorrar y absorber imprevistos. Por encima, cualquier subida del euríbor, una avería o una bajada de ingresos te puede poner en aprietos. Es un límite de seguridad, no un objetivo a alcanzar.
Cómo calcula el banco lo que te presta
El banco mira tres cosas:
- Ingresos netos estables de todos los titulares (nóminas, pensiones; los autónomos tienen criterios propios).
- Deudas actuales: otros préstamos, tarjetas, pensiones de alimentos. Restan capacidad.
- Cuota máxima asumible: aplica el 35% (a veces hasta el 40% en perfiles muy solventes) a tus ingresos netos menos deudas.
Además aplica la regla del LTV: financia hasta el 80% del menor valor entre precio y tasación (más con aval ICO).
De tu sueldo al precio máximo de vivienda
El cálculo en cuatro pasos:
- Cuota máxima = 35% de tus ingresos netos mensuales.
- Con esa cuota, el plazo y el tipo, calcula el préstamo máximo (la calculadora lo hace al revés también).
- Suma tu entrada (ahorro) a ese préstamo.
- Descuenta el 10-12% de gastos de compra: el resto es tu precio máximo de vivienda.
Ejemplos por nivel de ingresos (fija al 2,9%, 30 años)
| Ingresos netos/mes | Cuota máx. (35%) | Préstamo aprox. |
|---|---|---|
| 1.500 € (1 persona) | 525 € | ≈ 126.000 € |
| 2.500 € (pareja, 1 sueldo) | 875 € | ≈ 210.000 € |
| 3.500 € (pareja, 2 sueldos) | 1.225 € | ≈ 294.000 € |
| 4.500 € (pareja, buenos sueldos) | 1.575 € | ≈ 378.000 € |
A cada préstamo súmale tu entrada y resta los gastos para obtener el precio de vivienda. Son cifras orientativas: el banco valorará tu perfil completo.
Cómo aumentar tu capacidad de compra
- Reduce deudas previas antes de pedir la hipoteca: cancela préstamos y tarjetas.
- Aporta más entrada: baja el LTV y mejora el TIN. Mira cuánto ahorrar.
- Alarga el plazo (con cabeza): baja la cuota, aunque suba el interés total. Ver elegir plazo.
- Añade un segundo titular solvente.
- Mejora tu perfil: antigüedad laboral, contrato indefinido, ahorro demostrable.
Descubre tu precio máximo de vivienda
Introduce tus ahorros y el préstamo que asumes y la calculadora te dará el precio máximo realista descontando todos los gastos.
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