La nota simple es el documento más importante que debes revisar antes de comprar una vivienda. Cuesta 9 euros, se obtiene en minutos y puede salvarte de comprar un piso con problemas legales que no se ven en ninguna visita.
¿Qué es y cómo se obtiene?
La nota simple es un extracto del contenido del folio registral de la finca. Incluye información sobre el titular actual, las cargas que pesan sobre la vivienda, la descripción registral del inmueble y cualquier anotación legal relevante. Se solicita en el Registro de la Propiedad correspondiente a la ubicación del inmueble, presencialmente o en registradores.es con certificado digital. Cuesta 9 € y normalmente se obtiene el mismo día.
Apartado 1: Descripción de la finca
Aquí se describe el inmueble: superficie, planta, linderos y referencia registral. Compara estos datos con los del anuncio y con la escritura del vendedor. Si hay diferencias significativas en la superficie (más de un 5%), puede indicar obras no declaradas o problemas en el Registro.
Apartado 2: Titularidad
Este apartado te dice quién es el propietario legal. Verifica que el nombre y NIF del vendedor coincidan exactamente con lo que aparece aquí. Si hay varios copropietarios (herencia, matrimonio en copropiedad), todos deben firmar la venta. Si solo aparece uno pero hay más copropietarios, la venta puede estar bloqueada.
Apartado 3: Cargas y gravámenes
Este es el apartado más crítico. Aquí aparecen todas las deudas y limitaciones que pesan sobre la vivienda:
- Hipoteca vigente: Si el vendedor tiene hipoteca, debe cancelarla en el momento de la venta o el banco del vendedor y el banco del comprador coordinarán una cancelación simultánea.
- Embargo: Una anotación preventiva de embargo indica que hay una deuda judicial pendiente. La vivienda puede ser subastada para pagarla aunque tú ya la hayas comprado si no se cancela antes.
- Servidumbres: Cargas como el derecho de paso de una comunidad de vecinos o de una empresa de servicios. Algunas son menores, otras pueden limitar el uso de la vivienda.
- Condición resolutoria: El vendedor puede recuperar la vivienda si no cobras el precio completo. Relativamente raro pero existe.
⚠️ Señales de alarma en la nota simple: Embargo reciente + venta urgente. Hipoteca por un importe cercano al precio de venta. Múltiples titulares sin confirmación de que todos firman. Superficie registral muy diferente a la real. Nota de expediente de dominio pendiente.
¿Qué nota simple pedir y con qué urgencia?
Pide siempre la nota simple ANTES de firmar las arras, no después. Y pide una nota simple actualizada (menos de 30 días): los Registros actualizan en tiempo real, pero una nota de hace 3 meses no te protege de una anotación de embargo registrada la semana pasada.