El peor escenario al comprar una vivienda es descubrir, después de firmar, que arrastra deudas que ahora son tuyas o que tiene a alguien dentro que no se quiere ir. La buena noticia: casi todos estos problemas se detectan antes con las comprobaciones correctas.
En esta guía
Qué son las cargas ocultas
Son obligaciones que pesan sobre la vivienda y que, al comprar, pueden pasar a afectarte: hipotecas pendientes del vendedor, embargos, deudas con la comunidad de propietarios, IBI impagado, derramas aprobadas o servidumbres. Algunas "viajan con el inmueble", no con el dueño anterior.
Deudas que heredas con el piso
Las deudas de comunidad del año en curso y el anterior, y los recibos de IBI impagados, pueden reclamártelas a ti como nuevo propietario (afección real). Por eso debes exigir certificados de que está todo al corriente antes de firmar.
Cómo comprobar las cargas
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad: revela hipotecas, embargos y cargas registrales.
- Certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente, firmado por el administrador.
- Último recibo del IBI pagado.
- Certificado de deuda hipotecaria si el vendedor tiene hipoteca: debe cancelarse en la firma.
- Acta de la última junta de la comunidad: detecta derramas aprobadas o futuras.
- Comprobar el Catastro y que la descripción coincide.
El riesgo de okupación
Comprar una vivienda okupada es un error grave: heredas un proceso de desalojo largo y costoso. Señales de alerta: precio sospechosamente bajo, vendedor que no permite visitar el interior, "vendido como está y donde está". No compres nunca una vivienda que no puedas visitar por dentro y de la que no se acredite que está libre de ocupantes. Si el vendedor (a menudo un banco o fondo) la vende "ocupada", asume que el desalojo es tu problema y su coste y duración.
Viviendas con inquilinos
Si compras una vivienda alquilada, el contrato de alquiler vigente te vincula: el inquilino tiene derecho a seguir según la ley de arrendamientos. No podrás ocuparla hasta que termine el contrato en los términos legales. Pídelo claro y por escrito antes de comprar.
Checklist de seguridad antes de firmar
- Visita el inmueble por dentro, al menos dos veces.
- Nota simple, certificado de comunidad, IBI y certificado energético en regla.
- Verifica que el vendedor es el titular registral.
- Confirma que la vivienda está libre de ocupantes e inquilinos (o conoce su situación).
- Incluye en las arras la obligación del vendedor de entregarla libre de cargas y ocupantes.
Tienes la lista completa en nuestro checklist de documentos.
Compra con seguridad y los números claros
Mientras revisas la documentación legal, ten lista la parte financiera con la calculadora.
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