La plusvalía municipal es uno de los impuestos peor entendidos de la compraventa. Suena a "plusvalía" (ganancia), pero no grava lo que ganas tú al comprar, sino el aumento de valor del suelo, y lo paga quien vende. Aun así, como comprador conviene tenerla en el radar.
En esta guía
Qué es la plusvalía municipal
Su nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Es un tributo municipal que grava el aumento de valor del suelo (no de la construcción) desde que el vendedor compró el inmueble hasta que lo vende. Lo recauda el ayuntamiento.
Quién la paga
Regla general
En una compraventa, la plusvalía municipal la paga el vendedor, porque es quien obtiene el incremento de valor. El comprador no la paga (salvo pacto distinto o casos especiales).
Excepción importante: si compras a un vendedor no residente en España, el comprador puede quedar como sustituto del contribuyente. En esos casos conviene retener el importe y asegurarse de que se paga.
Cómo se calcula: dos métodos
Desde la reforma de 2021, puedes elegir el método que te resulte más favorable:
- Método objetivo: se aplica un coeficiente (según los años transcurridos) al valor catastral del suelo.
- Método real: se calcula sobre la ganancia real obtenida (precio de venta menos precio de compra, parte proporcional del suelo).
Si la ganancia real es menor que la que sale por el método objetivo, conviene el método real. Cada ayuntamiento fija sus coeficientes y tipos dentro de los límites legales del BOE.
Cuándo no se paga
No hay que pagar plusvalía si no ha habido incremento de valor: si el vendedor vende por igual o menos de lo que compró (pérdida), el impuesto no se devenga. Hay que acreditarlo con las escrituras de compra y venta. Tras varias sentencias del Tribunal Constitucional, vender con pérdida no genera plusvalía.
Por qué te importa como comprador
- Negociación: es un gasto del vendedor; conviene dejar claro en las arras que corre de su cuenta.
- Compra a no residentes: verifica quién responde de la plusvalía para no llevarte sorpresas.
- Visión completa de costes: ayuda a entender todos los impuestos de la operación, junto al ITP y la fiscalidad anual.
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