Una vez resuelta la vivienda habitual, mucha gente se plantea un segundo inmueble: una casa en la playa o un piso para alquilar y obtener rentas. Pero las reglas del juego cambian respecto a la primera compra. Vamos a verlas con cabeza inversora.
En esta guía
Financiación: el banco presta menos
Para una segunda vivienda, los bancos suelen financiar un 60-75% del valor (frente al 80% de la habitual), porque asumen más riesgo. Eso significa más entrada: necesitarás aportar el 25-40% más los gastos. Además, el banco sumará la nueva cuota a tu endeudamiento total: debe seguir cabiendo en la regla del 35%.
Fiscalidad de la segunda vivienda
Aquí hay diferencias relevantes respecto a la habitual:
- En la compra: mismos impuestos (ITP o IVA+AJD), pero sin las bonificaciones de vivienda habitual.
- Si no la alquilas: tributa en el IRPF como imputación de renta inmobiliaria (un porcentaje del valor catastral, aunque no obtengas ingresos).
- Si la alquilas: declaras los ingresos por alquiler en el IRPF, pudiendo deducir gastos (intereses, IBI, comunidad, reparaciones, amortización). El alquiler de vivienda habitual del inquilino tiene reducción fiscal.
- IBI y gastos anuales dobles: ver coste anual de mantener una vivienda.
Consulta los detalles en la Agencia Tributaria.
Cómo calcular la rentabilidad real
Rentabilidad bruta vs neta
La rentabilidad bruta es (alquiler anual ÷ precio de compra) × 100. Pero la que importa es la neta: réstale IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, periodos sin inquilino, impuestos sobre la renta y los intereses de la hipoteca. Una rentabilidad bruta del 6% puede quedarse en un 3-4% neto.
Ejemplo: piso de 150.000 € alquilado a 800 €/mes (9.600 €/año) da un 6,4% bruto. Tras gastos (≈ 2.500 €/año) y suponiendo 1 mes vacío, la rentabilidad neta antes de impuestos baja a alrededor del 4%. Súmale la posible revalorización del inmueble.
Riesgos a considerar
- Impago o periodos sin inquilino: sigues pagando hipoteca y gastos.
- Okupación o conflictos: revisa bien al inquilino y considera seguros de impago. Ver cargas y okupación.
- Iliquidez: vender un inmueble lleva tiempo; no es como vender acciones.
- Concentración de riesgo: meter todo tu patrimonio en ladrillo reduce tu diversificación.
Calcula la hipoteca de tu segunda vivienda
Simula la cuota de la inversión y comprueba si encaja en tu endeudamiento total.
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